전세는 내 집 마련의 꿈을 키우는 동시에 안정적인 주거를 가능하게 하는 소중한 보금자리입니다. 하지만 최근 전세사기는 그 수법이 날로 교묘해지고 지능화되어 많은 사람들에게 큰 고통을 안겨주고 있습니다. 단순히 재산 피해를 넘어 정신적 고통까지 유발하는 전세사기! 이번 글에서는 주요 사기 수법을 상세히 파악하고, 이에 대한 완벽한 예방 방법을 제시하여 여러분의 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 돕겠습니다.
깡통전세: 보증금을 날리는 가장 흔한 함정
깡통전세는 주택의 매매가격보다 전세보증금이 높거나 비슷한 경우를 의미합니다. 집주인이 전세보증금으로 주택을 매입하고, 이후 집값이 하락하거나 대출을 갚지 못하면 해당 주택이 경매로 넘어가게 됩니다. 이 경우 세입자는 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처하게 됩니다.
특히 시세를 파악하기 어려운 신축빌라에서 이러한 사기가 빈번하게 발생하며, 집주인이 여러 명으로 바뀌거나 일명 ‘바지 집주인’을 내세워 추적을 어렵게 만드는 경우도 있습니다.
이중/중복계약: 하나의 집에 여러 세입자?
이중계약 또는 중복계약은 하나의 주택에 여러 세입자와 계약을 맺어 보증금을 편취하는 수법입니다.
- 집주인에 의한 이중계약: 집주인이 새로운 세입자에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 보증금을 반환하지 않고 잠적하는 방식입니다.
- 중개사에 의한 이중계약: 공인중개사가 집주인과 세입자를 모두 속여 양쪽에서 금전을 가로채는 방식입니다. 월세 물건을 전세로 위장하거나, 대리인이 임대인인 것처럼 속여 계약하는 등 다양한 변형이 존재합니다.
가짜 임대인/명의도용 계약: 내가 계약한 사람이 진짜 집주인이 아니라고?
실제 집주인이 아닌 사람이 임대인 행세를 하거나, 신분을 위조하여 계약을 체결하는 가짜 임대인/명의도용 계약은 매우 위험합니다. 계약 이후 가짜 임대인이 자취를 감추면 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 막막해집니다.
특히 소유권이 신탁회사에 있는 주택의 경우, 신탁회사의 동의 없이 체결된 계약은 법적인 보호를 받기 어렵다는 점을 명심해야 합니다.
선순위 채권 숨기기: 보증금보다 앞선 빚의 존재
주택에 설정된 대출(근저당)이나 압류 등의 정보를 세입자에게 숨기고 계약하는 수법입니다. 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받기 전, 임대인이 몰래 주택담보대출을 실행하여 세입자의 대항력을 상실시키는 악랄한 경우도 발생합니다. 이 경우 경매 시 세입자의 보증금보다 은행의 채권이 우선 변제되어 보증금을 잃을 수 있습니다.
건물 ‘ALL’ 전세 사기: 통째로 넘겨버리는 대규모 사기
건물 ‘ALL’ 전세 사기는 다가구, 상가주택 등에서 공인중개사와 집주인이 공모하여 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 고의적으로 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 대규모 사기 수법입니다. 금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정되어 있다면 세입자는 전세금을 돌려받기 매우 어렵습니다.
전세대출 사기: 정부 자금까지 노리는 범죄
임대인과 임차인이 결탁하여 정부 기금으로 운영되는 전세자금대출을 허위로 받는 경우입니다. 허위 계약서, 허위 영수증 등을 이용하여 대출을 가로채는 범죄로, 이는 명백한 사기 행위이자 불법입니다.
전세사기 피해 예방: 꼼꼼함이 보증금을 지킨다!
전세사기를 피하기 위해서는 그 어떤 것보다 꼼꼼한 확인과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.
1. 적정 전세가격 확인: ‘80% 룰’을 기억하세요!
- 전세가율(전세가격/매매가격)이 80%를 초과하는지 확인하세요. 80%를 초과하는 경우 깡통전세의 위험이 매우 높다고 판단할 수 있습니다.
- 특히 신축 빌라 등 시세를 알기 어려운 주택은 주변 시세를 충분히 확인하고, 감정평가사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
- 서울시 전세가격상담센터 등 지자체에서 제공하는 상담 서비스를 적극적으로 활용하여 정확한 정보를 얻으세요.
2. 부동산 서류 꼼꼼히 확인: 내 눈으로 직접 봐야 합니다!
- 등기부등본: 계약 전 반드시 발급받아 임차주택의 실제 소유주와 근저당, 압류 등 권리제한사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 갑구에서는 소유자 정보를, 을구에서는 근저당권 등 부채 여부를 확인합니다.
- 가장 중요한 것은 계약 당일에 발급받은 등기부등본인지 확인하고, 계약 후에도 다시 한번 발급받아 변동 사항이 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
- 건축물대장: 무허가, 불법건축물 등록 여부 및 주택 용도인지 확인하세요. ‘근린생활시설’ 등 주거용이 아닌 건물을 주택으로 속여 계약하는 경우가 있습니다.
- 임대인 체납세금 확인: 임대인의 미납 국세 및 지방세 열람을 신청하여 확인해야 합니다. 임대인이 세금을 체납하고 있을 경우 경매나 공매 시 세금이 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 위험합니다. (임대차 계약 체결 후 보증금 1천만원 초과 시 임대인 동의 없이 열람 가능합니다.)
3. 공인중개사 및 집주인 신분 확인: 눈으로 보고, 한 번 더 확인!
- 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 국가공간정보포털 등에서 확인하고, 공인중개사 자격증 및 신분증을 반드시 확인합니다.
- 계약서상의 임대인이 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 확인하고, 임대인의 신분증을 통해 본인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대리인과 계약 시에는 위임장, 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 꼼꼼히 확인하는 것은 기본입니다.
4. 전세보증금 반환보증 보험 가입: 가장 확실한 안전장치!
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것은 소중한 보증금을 보호받을 수 있는 가장 확실한 예방책입니다. 혹시 모를 사기에 대비하여 반드시 가입을 고려해야 합니다.
5. 확정일자 및 전입신고: 내 보증금을 지키는 필수 절차!
잔금 지급과 동시에 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 대항력과 우선변제권을 확보하여 보증금을 보호받을 수 있는 가장 중요한 절차입니다. 가능하다면 전입신고 및 확정일자 부여 당일에 근저당 설정 등 권리 변동이 없는지 최종 확인하는 것이 좋습니다.
6. 표준임대차계약서 사용 및 특약사항 확인: 분쟁의 소지를 줄인다!
법무부 등에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 특약사항에 수선의무, 관리비 등 분쟁의 소지가 있는 조항들을 명확히 기재하고, 임차인의 권리 보호를 위한 특약을 추가하는 것을 적극적으로 고려하세요.
7. 기타 주의사항: 의심은 항상 옳다!
- 터무니없이 저렴한 가격으로 나온 매물은 일단 의심부터 해야 합니다.
- 계약 전 해당 주택에 거주하는 세입자가 있다면 이웃이나 관리사무소 등을 통해 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
- 의심스러운 점이 단 하나라도 있다면 주저하지 말고 변호사, 법무사 등 전문가의 조언을 구하십시오.